Kupní smlouva na nemovitost - na co si dát pozor

Kupní smlouva je klíčovým dokumentem pro nabytí vlastnictví k nemovitosti, typicky rodinnému domu, pozemku či souboru nemovitostí. Kupní smlouvu upravuje občanský zákoník, který v § 2079 a násl. a v § 2128 a násl. vymezuje základní náležitosti, které kupní smlouva musí obsahovat, aby byla platná. Kupní smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu, podpisy na ní musejí být úředně ověřeny a účinky převodu nastávají až vkladem (zápisem) vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Zcela zásadní pro formální správnost kupní smlouvy a provedení zápisu změny vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí je správné označení předmětu koupě v souladu s katastrálním zákonem. Splnění tohoto zákonného požadavku klade vysoké nároky na znalost této právní úpravy a v případě sepisu kupní smlouvy bez pomoci advokáta se stává častým kamenem úrazu. Vkladové řízení u katastrálního úřadu je velice formálním řízením a při sebemenším nesprávném označení předmětu koupě včetně překlepu je návrh na vklad katastrálním úřadem zamítnut. V takovém případě je třeba celou proceduru podstoupit znovu, tedy sepsat novou kupní smlouvu se správně vymezenými nemovitostmi, ověřit podpisy na smlouvě, sepsat a podat nový návrh na vklad práva do katastru nemovitostí a zejména znovu v plné výši zaplatit správní poplatek za podání návrhu na vklad, který aktuálně činí 2.000,- Kč. Katastrální úřad nepovoluje žádné výjimky, kdy není třeba správní poplatek zaplatit.

Připouštím, že na internetu je dostupných mnoho vzorů kupní smlouvy, avšak před jejich využitím důrazně varuji, protože jsou převážně velmi pochybné kvality, nezohledňují konkrétní požadavky smluvních stran a mnohdy jsou zastaralé a nereflektující aktuální právní úpravu. Ze zkušeností svých klientů také vím, že jejich využití zpravidla nekončí dobře a příprava kupní smlouvy svépomocí se v konečném důsledku klientům neosvědčila. Nakonec byli stejně nuceni vyhledat pomoc advokáta. Proto osobně doporučuji využít služeb zkušeného advokáta ihned. Se vším Vám poradí, smlouvu zpracuje správně a přímo Vám na míru a Vy tak budete bez starostí.

V rámci kupní smlouvy osobně doporučuji právně ošetřit také další práva a povinnosti smluvních stran včetně sankcí za jejich nesplnění, jako např. při nezaplacení kupní ceny včas, dále odpovědnost prodávajícího při porušení deklarovaného právního a faktického stavu nemovitostí, proceduru předání a převzetí nemovitostí v odpovídajícím stavu, možnost odstoupení od kupní smlouvy a další. Pouze tak budou mít strany ve smlouvě oporu a jistotu, že příkladně prodávající nepřijde o svou nemovitost, aniž by dostal zaplacenu kupní cenu nebo kupující naopak, že kupní cenu zaplatí, ale prodávající mu ji následně nepředá a vlastnictví na něj nepřevede. V neposlední řadě vždy radím využít k platbě kupní ceny advokátní úschovu. Naopak varuji před platbou kupní ceny prodávajícímu napřímo, a navíc před nabytím vlastnictví k nemovitostem.
 
Kupní smlouva a darovací smlouva patří k nejčastěji využívanému způsobu převodu nemovitostí, který pro své klienty pravidelně zajišťujeme. Vždy přitom dbáme individuálních přání a požadavků klientů a těm smlouvu přizpůsobíme. Veškerá odpovědnost za správnost kupní smlouvy je samozřejmě na nás. Pro klienty za výhodných podmínek zajistíme také advokátní úschovu kupní ceny a případně i listin a zastoupíme je v jednání s katastrálním úřadem. Tedy u nás Vám poskytneme plný právní servis. Proto, máte-li zájem o pomoc při převodu nemovitosti, budeme rádi, když nás kontaktujete.

Základní aktuální vzor kupní smlouvy na nemovitost si můžete prohlédnout ZDE.